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Gebäudeversicherung: Welche Leistungen sind wichtig?

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Der Einzug ins ersehnte Eigenheim ist ein großer Tag. Endlich hat sich die Familie einen festen Standort geschaffen mit hohem Komfort und beachtlicher Lebensqualität. Damit es künftig auch an Sicherheit nicht fehlt, steht nun der Abschluss wichtiger Versicherungen auf der Agenda. 

Zu den relevantesten Versicherungspolicen gehören die Hausratversicherung für das bewegliche Inventar sowie die Haftpflichtversicherung, die bei Personenschäden einspringt, die durch das Gebäude verursacht werden. Beispiele dafür sind Verletzungen durch herunterfallende Äste und Ziegel sowie ein nicht geräumter Gehweg im Winter. Das Haus selbst sowie wichtige Gebäude auf dem Grundstück werden durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckt. 

Was alles versichert ist 

Mit der Gebäudeversicherung sind Eigentümer auf der sicheren Seite. Diese wird als Schutz des Gebäudes sowie des „festen Inventars“ definiert. Dabei handelt es sich um stark mit der Immobilie verbundene Gegenstände, die nach § 93 BGB nicht vom Haus getrennt werden können, ohne dass „der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird“. Typische Beispiele dafür sind Fenster, Türen, Einbauküchen, Einbauschränke, Bodenbeläge, Heiz- und Lüftungssysteme, Rohrleitungen, Badewannen, Duschen und Badezimmerarmaturen. 

In der Regel umfasst der Schutz bei einer Wohngebäudeversicherung bedeutende Bauten auf dem Grundstück wie Gartenhäuser, Garagen, Carports, Wintergärten, Gewächshäuser, Balkone, PV-Anlagen und Terrassen. Hier sollten Kunden vor dem Abschluss im Einzelfall prüfen, ob sämtliche dieser Konstruktionen von der Police abgedeckt sind. 

Die Art der Gebäudeversicherung 

Der grundlegende Versicherungsschutz findet sich in Deutschland bei sämtlichen Gebäudeversicherungen. Dabei handelt es sich um den Schutz vor Schäden durch Feuer, Rohrbruch, Blitzschlag, Hagel, Sturm und Überspannung. Zwar sind bei diesem Basisschutz einige Gefahren durch extreme Witterungsverhältnisse abgedeckt – aber nicht alle. Erneut sind die möglichen Schadensfälle im Detail zu prüfen. 

Von Bedeutung ist zunächst der Schutz vor Elementarschaden wie Erdbeben, Erdrutsch, Vulkanausbruch, Schneedruck und Lawinen. Der Schutz vor Elementargewalten muss bei der Gebäudeversicherung dazu gebucht werden. In unserer Liste finden Sie die wichtigsten Schutzarten, die Sie eventuell zu einem Basispaket dazu buchen sollten: 

  • Starkregen 
  • Überspannung 
  • Glasbruch 
  • Kosten für Abbruch und Aufräumarbeiten 
  • Kurzschluss- und Sengschäden 
  • Rückstau 
  • Einbruch 
  • Rückstau 
  • Hausbrand 
  • Rauch- und Rußschäden 
  • Dekontamination im Erdreich 
  • Mehrkosten durch behördliche Auflagen 
  • Miet- oder Hotelkosten bei Unbewohnbarkeit 
  • Bewegungskosten 

Auf den Schutz vor „grober Fahrlässigkeit“ gehen wir aufgrund der hohen Bedeutung in diesem Ratgeber gesondert ein. 

Kosten und Berechnung der Gebäudeversicherung 

Immobilien sind teuer, weshalb der finanzielle Aufwand für die Gebäudeversicherung ein spürbarer ist. Bei einer qualitativ hochwertigen Versicherung können Eigentümer mit jährlichen Kosten zwischen 400 und 600 Euro rechnen. Die folgenden Faktoren beeinflussen die Höhe der Versicherungskosten: 

  • Gebäudewert und Lage 
  • Bauart 
  • Wohnfläche 
  • Versicherungsaufwand 
  • Art der Nutzung 
  • Sicherheitslevel des Gebäudes 
  • Höhe der gewählten Selbstbeteiligung 

Aspekte zum Sicherheitslevel 

Gebäudeversicherer kalkulieren den Gefährdungsgrad des Gebäudes sehr genau, um ein erhöhtes Risiko, das im gesellschaftlichen Kontext mit tendenziell höheren Versicherungsleistungen einhergeht, durch Aufschläge bei den Beiträgen auszugleichen. Dabei berücksichtigen die Dienstleister sowohl das Sicherheitslevel in Abhängigkeit von der Art des Gebäudes als von Naturkatastrophen in der Region. Bei der Art des Gebäudes bewerten Versicherer beispielsweise An- und Umbauten, Leerstände, eine gewerbliche Nutzung, Auflagen des Denkmalschutzes, einen Kamin sowie einen Pool im Innenbereich als potenzielle Gefahrentreiber. 

Beim Gefahrenpotenzial durch extreme Wetterereignisse ziehen Gebäude am Flussufer, ein unzureichender bzw. veralteter Staudammschutz, meteorologisch hohe Niederschlagsmengen, Starkwindgebiete und eine Lage in Erdbebenregionen den Risikofaktor in die Höhe. Seit 2001 gibt es in Deutschland mit dem Zonierungssystem für Überschwemmungen, Rückstau und Starkregen (ZÜRS) eine Einordnung des regionalen Gefahrenpotenzials, das Gebäudeversicherer bei der Kalkulation unterstützt. Organisator ist der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV), der das witterungsbedingte Risiko in vier Gefährdungsklassen einteilt: 

Zu beachten ist, dass viele Versicherungen den Gebäudeschutz bei Liegenschaften in einer Hochrisikozone grundsätzlich ablehnen. Die Hochwasserkatastrophe 2021 hat gezeigt, wie stark das Risiko für Hochwasser zugenommen hat. 

Was Versicherte beachten sollten 

Wie wichtig es ist, Zusatzleistungen zum Grundschutz hinzuzubuchen liegt im Auge des Betrachters und hängt stark von der persönlichen Risikotoleranz ab. Dennoch gibt es einige Aspekte, die sich als grundsätzlich hilfreich erwiesen haben: 

Gleitender Neuwertfaktor 

Der gleitende Neuwertfaktor bei Versicherungen bedeutet, dass sich der beim Abschluss berechnete Gebäudewert jedes Jahr automatisch am Neuwert anpasst. Der Passus ist wichtig, weil der Wert von Gebäuden tendenziell steigt und Versicherte nun bedenkenlos Modernisierungen in Angriff nehmen können. Ein anderes Argument besteht darin, dass es sich beim ermittelten Gebäudewert nicht nur um die maximale Schadenssumme handelt, den die Versicherung bei einem Totalschaden am Gebäude übernehmen würde, sondern auch um den Grad der Kostenerstattung bei Teilschäden. 

Liegt der Gebäudewert zum Abschluss der Versicherung bei 100.000 Euro und hat sich inzwischen auf 200.000 Euro erhöht, würde dies bedeuten, dass die Versicherung ohne den gleitenden Neuwertfaktor bei einem Teilschaden immer nur die Hälfte des Schadens begleicht. Liegt der Teilschaden bei 5.000 Euro, würden Versicherte nur 2.500 Euro von der Assekuranz erhalten.   

Schutz vor grober Fahrlässigkeit 

In Deutschland unterscheiden Versicherungen im Schadensfall zwischen einer leichten und groben Fahrlässigkeit. Bei einer leichten Fahrlässigkeit liegt zwar ein gewisses Eigenverschulden vor; dies befindet sich nach dem Versicherungsrecht allerdings noch in einem tolerablen Bereich und die Versicherung muss in jedem Fall zahlen. 

Anders ist die Lage bei einer groben Fahrlässigkeit, die in der Rechtsprechung als „Fehler, der auch subjektiv unentschuldbar ist“, definiert wird. Beispiele dafür sind ein Rohrbruch in einem im Winter leerstehenden, unbeheizten Haus sowie ein Hausbrand durch unbeaufsichtigt brennende Kerzen. Hier darf die Versicherung die Schadensbegleichung ganz oder teilweise verweigern. 

Zwar gehen die meisten Menschen davon aus, dass ihnen derartiges nie geschieht. Aus den Erfahrungen heraus lässt sich allerdings ableiten, dass ein Fehler schneller passiert, als man denkt. Ein unaufmerksamer Moment, in dem man abgelenkt wurde, kann schon für ein Missgeschick ausreichen, und es gibt keine Garantie dafür, dass der Lapsus keine folgenschweren Konsequenzen nach sich zieht. 

Wer sich in der Police vor grober Fahrlässigkeit schützt, profitiert davon, dass die Versicherung auch in diesem Fall zahlt. Lediglich ein Gebäudeschaden durch Vorsatz bleibt vom Versicherungsschutz ausgeschlossen. 

Der Anbietervergleich lohnt sich 

Mit der Gebäudeversicherung erhalten Eigentümer einen grundlegenden Gebäudeschutz, den sie zu einem vollständigen Rundumschutz ausbauen können. Der Konkurrenzkampf unter den Versicherungen ist groß, sodass sich der Anbietervergleich angesichts der Vielfalt verschiedener Zusatzleistungen lohnt. Was genau geschützt gehört, das hängt von den konkreten Umständen sowie der eigenen Risikoneigung ab. Jeder Zusatzschutz hat schließlich seinen Preis. 

Der Passus des gleitenden Neuwertfaktors und des Schutzes bei grober Fahrlässigkeit sind hingegen in jedem Fall sinnvoll. Zuletzt hat die Gefahr durch Starkregen beträchtliche Ausmaße angenommen. Manche Versicherungen haben reagiert und decken im Basisschutz eine Sicherheit vor Starkregen ab, ohne dass Versicherte das Paket des Elementarschutzes dazu buchen müssen. 

Foto von Alexander Andrews auf Unsplash